Was ein Immobilienkauf in Spanien wirklich kostet: Steuern, Notar und Gebühren (2026)

Fragt man Käufer, was ihre Immobilie in Spanien kosten wird, nennen die meisten den Kaufpreis. Nach dem Notartermin fällt die Antwort meist um 10 bis 12 Prozent höher aus. Diese zusätzlichen Kosten sind weder versteckt noch sollten sie überraschend kommen. Sie entstehen nur an Stellen, die Käufer aus dem Ausland nicht immer im Blick haben.

Dieser Ratgeber schlüsselt die Kosten auf, die beim Kauf im Jahr 2026 anfallen: Steuern, Notar- und Beratungskosten sowie Kosten der Finanzierung. Am Ende finden Sie ein Rechenbeispiel für einen Kauf auf Mallorca. Wenn Sie diese Ausgaben von Anfang an einplanen, können Sie dem Notartermin gelassen entgegensehen.

Die wichtigste Faustregel

Planen Sie zusätzlich zum Kaufpreis grundsätzlich 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten ein. Auf dem spanischen Festland können diese in Regionen mit niedrigeren Steuern, etwa Madrid, eher bei 8 Prozent liegen. Auf den Balearen können sie bei höherpreisigen Immobilien auch 13 Prozent überschreiten. Den größten Unterschied macht die Besteuerung des Erwerbs. Entscheidend sind dabei zwei Fragen: Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau, und in welcher Region liegt die Immobilie?

Bestandsimmobilien: die Grunderwerbsteuer (ITP)

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fällt vor allem die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) an, die spanische Grunderwerbsteuer. Ihre Höhe legt jede autonome Region selbst fest. Je nach Region und Kaufpreis liegt sie in Spanien ungefähr zwischen 4 und 13 Prozent: In Madrid beträgt sie 6 Prozent, in Katalonien und der Region Valencia bei den meisten Käufen 10 Prozent.

Auf den Balearen, wo wir ansässig sind, gilt 2026 ein progressiver Tarif. Es wird also nicht ein einziger Steuersatz auf den gesamten Kaufpreis angewendet. Stattdessen wird jeder Teilbetrag mit dem jeweils geltenden Satz besteuert:

• Bis 400.000 €: 8 %
• Über 400.000 € bis 600.000 €: 9 %
• Über 600.000 € bis 1.000.000 €: 10 %
• Über 1.000.000 € bis 2.000.000 €: 12 %
• Über 2.000.000 €: 13 %

Bei einer Wohnung in Palma für 500.000 € werden somit die ersten 400.000 € mit 8 Prozent und die verbleibenden 100.000 € mit 9 Prozent besteuert. Insgesamt sind das 41.000 € – ein effektiver Steuersatz von 8,2 Prozent. Die Steuer ist innerhalb eines Monats nach Unterzeichnung der Kaufurkunde fällig. In der Praxis übernimmt Ihr Anwalt oder Ihre Gestoría die Steuererklärung für Sie.

Neubau: Mehrwertsteuer und Beurkundungssteuer

Beim direkten Kauf vom Bauträger fällt keine ITP an. Stattdessen zahlen Sie:

• 10 Prozent Mehrwertsteuer (IVA) auf den Kaufpreis, die der Bauträger in Rechnung stellt. Auf den Kanarischen Inseln gilt stattdessen die niedrigere IGIC von 7 Prozent.
• Die Beurkundungssteuer (AJD) auf die Kaufurkunde. Sie beträgt je nach Region ungefähr 0,5 bis 1,5 Prozent. Auf den Balearen gilt grundsätzlich ein Satz von 1,5 Prozent; bei Immobilien ab 1 Million Euro steigt er auf 2 Prozent.

Bei einem Neubau auf Mallorca fallen damit bereits vor den weiteren Gebühren 11,5 Prozent an Steuern an. Bei einem Kaufpreis unter 600.000 € ist das deutlich mehr als bei einer vergleichbaren Bestandsimmobilie. Diesen Unterschied sollten Sie berücksichtigen, bevor Sie sich für eine der beiden Möglichkeiten entscheiden.

Notar-, Register- und Beratungskosten

Die einzelnen Beträge sind kleiner, summieren sich aber:

• Notar: Die Notargebühren in Spanien richten sich nach einer amtlichen Gebührenordnung. Je nach Kaufpreis und Komplexität der Urkunde sollten Sie ungefähr 600 bis 1.200 € einplanen.
• Grundbuch: Die Eintragung des neuen Eigentümers kostet üblicherweise 400 bis 1.000 €.
• Unabhängiger Anwalt: Die Beauftragung ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, für Käufer ohne Wohnsitz in Spanien aber sehr empfehlenswert. Viele Anwälte berechnen etwa 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer; bei günstigeren Immobilien gelten häufig Mindesthonorare. Ihr Anwalt prüft, ob Schulden oder Belastungen auf der Immobilie liegen, kontrolliert die Verträge und kann Sie mit einer Vollmacht vertreten, falls Sie zum Notartermin nicht anreisen können.
• Gestoría: Wenn ein Verwaltungsdienstleister die Steuererklärungen und Eintragungen übernimmt, sollten Sie dafür 300 bis 500 € einplanen.

Kauf mit Finanzierung: Welche Kosten die Bank übernimmt

Wenn Sie den Kauf finanzieren, gibt es eine gute Nachricht, die vielen Käufern aus dem Ausland noch nicht bekannt ist: Seit dem spanischen Immobilienkreditgesetz von 2019 (Ley 5/2019) trägt die Bank den Großteil der Kosten für die Bestellung der Hypothek. Dazu gehören die Notargebühren für die Darlehensurkunde, die Grundbucheintragung, die Gestoría und die Beurkundungssteuer auf die Hypothek selbst.

Als Kreditnehmer zahlen Sie weiterhin:

• Die Immobilienbewertung (tasación): Dieses unabhängige Gutachten benötigt die Bank vor der Kreditzusage. Die Kosten betragen ungefähr 0,1 % des Immobilienwerts.
• Eine Abschlussgebühr, sofern Ihre Bank eine erhebt: Üblich sind 0 bis 1 Prozent der Darlehenssumme. Diese Gebühr gehört zu den Konditionen, über die ein Finanzierungsvermittler besonders intensiv verhandelt.

Als Käufer ohne Wohnsitz in Spanien sollten Sie einen Punkt besonders sorgfältig planen: Spanische Banken finanzieren in der Regel bis zu 70 Prozent des Immobilienwerts. Ihr Eigenkapital muss also die verbleibenden 30 Prozent sowie sämtliche hier aufgeführten Nebenkosten abdecken. Auf den Balearen sind das insgesamt ungefähr 40 bis 42 Prozent des Kaufpreises. Rechnen Sie Ihren eigenen Fall mit unserem Finanzierungsrechner durch, bevor Sie mit Besichtigungen beginnen.

Rechenbeispiel: Bestandsimmobilie auf Mallorca für 500.000 €

Bei einer Finanzierung von 70 Prozent, also 350.000 €, benötigen Sie 150.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis zuzüglich 49.000 € Nebenkosten – insgesamt etwa 199.000 €. Wenn Sie britische Pfund oder US-Dollar in Euro umtauschen, bedenken Sie, dass Wechselkursschwankungen diesen Betrag zwischen Angebot und Kaufabschluss um mehrere Tausend Euro verändern können. Sprechen Sie deshalb frühzeitig mit Ihrer Bank oder einem Währungsspezialisten.

Zwei Kostenpositionen, die nicht Ihnen zufallen

Manche Verkäufer versuchen, diese Kosten weiterzugeben. Deshalb sollten Sie die Zuständigkeiten kennen. Die plusvalía municipal, die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, ist bei einem regulären Verkauf gesetzlich vom Verkäufer zu tragen. Auch die Provision des Immobilienmaklers zahlt in Spanien fast immer der Verkäufer. Falls ein Vertrag eine dieser Positionen auf Sie überträgt, sollten Sie dies mit Ihrem Anwalt besprechen.

So planen Sie Ihr Gesamtbudget

Die anfallenden Steuern und Gebühren lassen sich im Voraus kalkulieren; mit dem Finanzamt können Sie über gesetzlich festgelegte Steuern nicht verhandeln. Planen Sie von Anfang an die vollen 10 bis 12 Prozent zusätzlich ein, prüfen Sie die Besteuerung der gewünschten Immobilie und lassen Sie Ihre Finanzierung vorab einschätzen, bevor Sie Verpflichtungen eingehen.

Sie kaufen ohne Wohnsitz in Spanien und möchten wissen, was eine konkrete Immobilie einschließlich Steuern, Gebühren und Finanzierung kosten würde? Kontaktieren Sie uns. Wir erstellen Ihnen kostenlos eine konkrete Kostenübersicht.

JS Finance Solutions ist ein unabhängiger Finanzierungsvermittler mit Sitz auf Mallorca, spezialisiert auf spanische Immobilienfinanzierungen für Käufer ohne Wohnsitz in Spanien. Wir vergleichen Angebote von mehr als 15 Banken in ganz Spanien.