Wer als Deutscher eine Immobilie in Spanien kaufen möchte, stellt sich früher oder später eine wichtige Frage:
Soll die Immobilie über eine Finanzierung in Deutschland oder direkt über eine spanische Bank finanziert werden?
Beide Möglichkeiten haben ihre Besonderheiten. Eine Baufinanzierung in Spanien kann jedoch gerade beim Kauf einer spanischen Immobilie einige interessante Vorteile bieten – von attraktiven Finanzierungskonditionen bis hin zu einer hohen Flexibilität während der Laufzeit.
1. Attraktive Hypothekenzinsen in Spanien
Ein wichtiger Punkt bei der Wahl der Finanzierung ist selbstverständlich der Zinssatz.
Je nach Marktsituation, Bank und persönlichem Kundenprofil können spanische Banken sehr wettbewerbsfähige Hypothekenzinsen anbieten. Gerade für Käufer einer Immobilie in Spanien lohnt es sich deshalb, nicht automatisch davon auszugehen, dass eine Finanzierung über eine deutsche Bank günstiger ist.
Entscheidend ist dabei nicht nur der nominale Zinssatz. Auch Faktoren wie Laufzeit, Finanzierungsquote, Bonität, Einkommen und zusätzliche Bankprodukte können die tatsächlichen Konditionen beeinflussen.
Ein Vergleich verschiedener spanischer Banken kann daher erhebliches Einsparpotenzial bieten.
2. Die Immobilie in Spanien dient direkt als Sicherheit
Einer der wichtigsten Vorteile einer spanischen Finanzierung besteht darin, dass die Immobilie in Spanien selbst als Sicherheit für das Darlehen dient.
Das kann besonders interessant sein, wenn Käufer ihre Immobilie oder andere Vermögenswerte in Deutschland nicht zusätzlich belasten möchten.
Bei einer Finanzierung über eine deutsche Bank kann es – abhängig von Bank und Finanzierungskonzept – schwieriger sein, eine Immobilie im Ausland direkt als Sicherheit einzusetzen.
Eine spanische Hypothek kann deshalb eine klare und lokal auf die Immobilie zugeschnittene Finanzierungslösung darstellen.
3. Finanzierung direkt im Land des Immobilienkaufs
Spanische Banken sind mit dem lokalen Immobilienmarkt, den spanischen Grundbüchern, Immobilienbewertungen und Kaufprozessen vertraut.
Dadurch befinden sich Immobilie, Finanzierung und rechtliche Abwicklung innerhalb desselben Systems.
Das kann die Koordination zwischen Bank, Gutachter, Notar und Grundbuch erleichtern und für internationale Käufer übersichtlicher machen.
4. Mehr Flexibilität bei Sondertilgung und vorzeitiger Rückzahlung
Ein weiterer interessanter Aspekt des spanischen Hypothekenmarktes ist die Möglichkeit, einen Kredit während der Laufzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzuzahlen.
Bei Hypotheken, die unter die aktuellen gesetzlichen Regelungen fallen, sind mögliche Entschädigungen für eine vorzeitige Rückzahlung gesetzlich begrenzt.
Das kann insbesondere für Käufer interessant sein, die in Zukunft:
- zusätzliches Kapital einsetzen möchten
- einen größeren Betrag außerplanmäßig tilgen möchten
- die Restschuld schneller reduzieren möchten
- oder die Hypothek vollständig vor Laufzeitende ablösen möchten
Dadurch kann eine spanische Finanzierung langfristig mehr Flexibilität bei der persönlichen Finanzplanung bieten.
5. Die Hypothek zu einer anderen Bank übertragen
In Spanien besteht außerdem die Möglichkeit einer sogenannten Subrogación acreedora.
Dabei wird die bestehende Hypothek zu einer anderen Bank übertragen, wenn diese beispielsweise bessere Konditionen anbietet.
Im Rahmen einer solchen Bankwechsel-Lösung können insbesondere:
- der Zinssatz
- die Laufzeit
- oder beide Bedingungen
angepasst werden.
Das bedeutet: Die Entscheidung für eine Bank muss nicht zwangsläufig für die gesamte Laufzeit endgültig sein.
Wenn sich die Marktbedingungen ändern oder eine andere Bank später bessere Konditionen anbietet, kann geprüft werden, ob sich ein Wechsel wirtschaftlich lohnt.
Diese Flexibilität kann ein interessanter Vorteil gegenüber stärker langfristig gebundenen Finanzierungsmodellen sein.
6. Klare gesetzliche Regelungen bei den Hypothekenkosten
Seit Inkrafttreten des spanischen Hypothekengesetzes Ley 5/2019 sind bestimmte Kosten bei der Aufnahme einer Hypothek klar zwischen Bank und Kreditnehmer aufgeteilt.
Bei einer neuen Hypothek übernimmt die Bank unter anderem bestimmte Kosten im Zusammenhang mit der notariellen Hypothekenurkunde, der Eintragung der Hypothek ins Grundbuch sowie weitere gesetzlich definierte Kosten.
Der Kunde trägt grundsätzlich die Kosten der Immobilienbewertung.
Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen den Kosten der Hypothek und den allgemeinen Nebenkosten des Immobilienkaufs.
Kaufsteuern, Notarkosten der eigentlichen Kaufurkunde und andere Erwerbsnebenkosten können weiterhin beim Käufer liegen.
7. Zusätzlicher Verbraucherschutz vor der Unterzeichnung
Ein weiterer wichtiger Punkt in Spanien ist die Rolle des Notars.
Vor Abschluss einer Immobilienfinanzierung muss der Kreditnehmer umfassend über die Bedingungen informiert werden.
Der Notar überprüft unter anderem, ob die vorgeschriebenen Unterlagen rechtzeitig zur Verfügung gestellt wurden und ob der Kreditnehmer die wesentlichen Bedingungen verstanden hat.
Gerade für internationale Käufer kann dieser zusätzliche Schritt hilfreich sein, um Konditionen, Kosten und Verpflichtungen vor der endgültigen Unterschrift nochmals zu überprüfen.
8. Und wie sieht es in Deutschland aus?
Auch eine deutsche Immobilienfinanzierung hat selbstverständlich Vorteile.
Der deutsche Markt bietet eine große Auswahl an Finanzierungsmodellen und ist insbesondere für die Möglichkeit der Zwischenfinanierung bekannt, was es in Spanien so nicht gibt.
Bei langfristig festverzinslichen Darlehen kann ein vorzeitiger Ausstieg allerdings stärker von den vertraglichen und gesetzlichen Voraussetzungen abhängen. In Deutschland besteht beispielsweise bei bestimmten festverzinslichen Darlehen nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten.
Bei einer Immobilie in Spanien stellt sich zusätzlich die Frage, ob eine deutsche Bank die spanische Immobilie überhaupt als Sicherheit akzeptiert oder eine alternative Sicherheit in Deutschland verlangt. Da sind die Optionen leider sehr begrenzt.
Spanien oder Deutschland – welche Finanzierung passt besser?
Es gibt keine pauschale Antwort.
Welche Finanzierung sinnvoller ist, hängt unter anderem von folgenden Punkten ab:
Wo befindet sich die Immobilie?
Bei einer Immobilie in Spanien kann eine spanische Hypothek mehr Vor- als Nachteile bieten.
Welche Zinskonditionen werden angeboten?
Die Konditionen sollten immer individuell verglichen werden. Spanische Banken können je nach Marktsituation und Kundenprofil sehr wettbewerbsfähige Angebote machen.
Wie wichtig ist Flexibilität?
Wer Sondertilgungen plant, den Kredit möglicherweise vorzeitig zurückzahlen oder bei besseren Konditionen später die Bank wechseln möchte, sollte diese Möglichkeiten von Anfang an berücksichtigen.
Wo befinden sich Einkommen und Vermögen?
Vermögen an sich ist in Spanien zweitrangig, denn es wird mehr Wert auf ein reguläres Einkommen gelegt. Wer über umfangreiche Sicherheiten in Deutschland verfügt, kann eventuell dort interessantere Finanzierungsmöglichkeiten haben.
Fazit
Für Käufer einer Immobilie in Spanien kann eine Finanzierung über eine spanische Bank mehrere Vorteile haben:
- attraktive und wettbewerbsfähige Hypothekenzinsen
- die spanische Immobilie kann direkt als Sicherheit dienen
- Finanzierung und Immobilie befinden sich im selben Rechtssystem
- Möglichkeit zur teilweisen oder vollständigen vorzeitigen Rückzahlung
- Möglichkeit, die Hypothek zu einer anderen Bank zu übertragen
- mehr Flexibilität, wenn sich persönliche oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen verändern
Eine Finanzierung in Deutschland kann dagegen insbesondere dann interessant sein, wenn dort bereits Vermögenswerte oder Sicherheiten vorhanden sind oder eine Zwischenfinanzierung gewünscht wird.
Entscheidend ist deshalb nicht nur die Frage:
„Wo bekomme ich den niedrigsten Zinssatz?“
Sondern vielmehr:
„Welche Finanzierung bietet mir die besten Konditionen und gleichzeitig die Flexibilität, die zu meinen langfristigen Plänen passt?“
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